上海商业银行和市房屋土地资源管理局在近期联手对楼市调控打出“组合拳”:其中很重要的一项就是对居住不满一年的贷款物业(俗称“一年房”)转让，不再提供个人住房贷款的转按揭服务。根据新规定，现在有按揭的房屋如果要转让，必须先由卖出方还清贷款，办理抵押注销手续之后，才能与买入方共同申请。新政策出台以后:对于已签订一年房买卖合同:但未实际操作的房屋买卖带来了法律上的障碍。
就目前签订“一年房”买卖合同产生纠纷的情况来看:很多房屋还是期房阶段就已经签订了买卖合同:交易双方一般均约定等上家取得小产权证后进行过户交易:而在履行过程中，下家往往已支付了首期款甚至领取了房屋的钥匙，部分下家已经开始装修。房屋交易因为新规而出现了履行障碍，而事实上房价又涨幅可观，于是，上家往往想借此收回房屋，下家又想尽快解决问题。致使“一年房”的转按揭纠纷就成了咨询的热点。
一、停办“一年房”转按揭政策出台后，原签订的买卖合同是否无效
停办转按揭的规定出台后，房屋买卖合同还是有效的，因为根据合同法规定，只有碰到以下情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。由于停办转按揭新规定仅仅是地方上的政策，因此，原来的买卖合同并没违反法律、行政法规的强制性规定，并不构成无效，只是存在履行上的障碍。
二、双方原来明确约定付款交易方式采用转按揭方式的，买卖合同是否可以解除?要不要承担违约责任
有部分买卖双方的交易者在市房地局买卖合同范本的附件二中，明确约定下家付款方式是转按揭，“一年房”转按揭政策出台，双方面临着如何处理的问题。该政策是属于不可归责于双方的原因导致合同履行出现障碍，又由于合同是有效的，双方首先应当根据合同法的规定进行补充协商，补充协商仍然达不成一致的，可以提出解除买卖合同而免除违约责任。
但笔者要提醒的是，有一种情况是例外的，就是由于部分当事人的过错导致交易迟延恰好遇到新政策出台的，则该部分当事人应该负有赔偿责任。比如上家与下家本来约定在2月份就可以办理转按揭交易，但由于上家迟迟没有配合去办理，导致交易拖延到现在而无法办理的，则上家应该给下家赔偿损失。
三、如果没有明确“转按揭”，解除房屋抵押权的义务应该是谁来完成
在最近咨询中，笔者发现有很多合同只是写明了下家“按揭付款”或“银行付款”，但没有明确是“转按揭”形式交易。在新政策出台后，上家要求下家垫资注销上家的银行抵押，否则解除合同。我认为，上家这个要求没有法律依据。因为根据合同法的精神及房屋交易的惯例，上家有义务将没有权利限制(即没有抵押限制)的房屋完整地交给下家，而再由下家按揭付款。所以在没有合同约定的情况下，负责注销上家房屋抵押权的义务应当由上家完成，否则即构成违约。
四、在双方协商中，“垫资”成本应当由谁承担
为了解决无法转按揭的楼宇进行产权交易的问题，出现了一些贷款中介机构的“垫资业务”，即由中介公司首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，并进行公证。此后，中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷，还清银行贷款后，即可取消所抵押房产的抵押权证。这样，中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入中介账户，至此，中介所提供垫资服务结束，买家也顺利获得按揭贷款并买房成功。由于垫资机构是要收垫资费用的，目前的垫资费用大概在垫资款的3%～5%左右，因而垫资成本由谁来承担就是个问题。
笔者认为，首先目前这种中介垫资的行为，有违反金融法规之嫌，购房者应当谨慎。其次，这种垫资成本的分担应该根据原买卖合同来确定，如果原合同注明是转按揭交易的，则该垫资成本原则上应该双方协商解决，如果原合同没有明确注明通过转按揭交易的，则从理论上讲，应当由上家承担大部分。